导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文